Podpisując umowę przedwstępną, trzeba liczyć się z wpłatą określonej kwoty, która zabezpiecza transakcję. Zadatek to powszechnie stosowana forma gwarancji w obrocie nieruchomościami. Zobacz, ile wynosi zadatek na mieszkanie i jakie zasady go dotyczą!
Czym jest zadatek przy zakupie mieszkania i czym się różni od zaliczki?
Zadatek przy zakupie mieszkania to kwota wpłacana przez kupującego na poczet przyszłej transakcji, która pełni funkcję zabezpieczenia umowy. Jeśli obie strony podpiszą umowę przedwstępną kupna mieszkania, zadatek stanowi jej integralny element i ma konkretne konsekwencje prawne. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, zadatek nie tylko potwierdza powagę zamiaru zakupu, ale również stanowi narzędzie ochrony – w przypadku niewywiązania się jednej ze stron z zawarcia umowy przyrzeczonej. Wówczas zadatek przepada lub podlega zwrotowi w podwójnej wysokości, w zależności od tego, która ze stron ponosi winę.
Co więcej, zadatek a zaliczka to dwa różne pojęcia – zaliczka jest kwotą wpłacaną „na poczet” przyszłej ceny, ale nie wiąże się z takimi skutkami, jak zadatek. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku z przyczyn niezależnych od stron umowy, zarówno zaliczka, jak i zadatek powinny zostać zwrócone. Mimo to różnice między zaliczką a zadatkiem są istotne – szczególnie w sytuacjach spornych lub nagłych rezygnacjach. Dlatego podpisując umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, warto dokładnie określić, czy strony decydują się na zaliczkę czy zadatek, oraz uregulować to wprost w jej treści.
Ile zazwyczaj wynosi zadatek na mieszkanie?
Zadatek przy kupnie mieszkania zazwyczaj wynosi od 5% do 10% wartości nieruchomości. Choć przepisy prawa nie określają konkretnej kwoty zadatku, to właśnie taki przedział przyjął się na rynku nieruchomości jako standard. W praktyce oznacza to, że przy zakupie mieszkania za 500 000 zł zadatek wyniesie najczęściej 25 000–50 000 zł. Co ważne, zadatek w wysokości 10% jest powszechnie akceptowany i uznawany za formę rzetelnego zabezpieczenia transakcji, szczególnie w przypadku droższych lokali lub nieruchomości o wysokiej atrakcyjności.
Oczywiście strony mogą ustalić inną kwotę, jednak zadatek, który przekracza 20% ceny nieruchomości, budzi już pewne wątpliwości co do równowagi umowy. Dlatego warto, aby wysokość zadatku była adekwatna do wartości nieruchomości, a jednocześnie nie nadmiernie obciążająca dla kupującego. Z kolei zbyt niski zadatek może nie spełniać swojej funkcji jako skuteczne zabezpieczenie stron umowy. W większości przypadków zadatek przy zakupie mieszkania wpłaca się w gotówce lub przelewem na konto sprzedającego, a jego wysokość musi zostać wpisana do umowy przedwstępnej kupna mieszkania.
Od czego zależy wysokość zadatku?
Wysokość zadatku przy kupnie mieszkania może się różnić w zależności od wielu czynników. Poniżej przedstawiam najczęściej spotykane elementy, które mają wpływ na ustalaną kwotę:
- wartość nieruchomości
- sytuacja sprzedającego
- możliwości finansowe kupującego
- lokalne zwyczaje na rynku nieruchomości
- forma finansowania zakupu
- stopień zaawansowania negocjacji
Wartość nieruchomości ma kluczowe znaczenie – zazwyczaj im wyższa cena mieszkania, tym wyższy zadatek, choć nadal oscyluje on w granicach do 10%. Sytuacja sprzedającego również odgrywa dużą rolę – jeśli zależy mu na szybkiej sprzedaży, może zgodzić się na mniejszy zadatek, by sfinalizować umowę przedwstępną. Z kolei kupujący, który chce wykazać się zdecydowaniem i zyskać przewagę negocjacyjną, może zaproponować wyższą kwotę. Poza tym znaczenie mają lokalne praktyki – na niektórych rynkach, jak Warszawa czy Kraków, standardowy zadatek bywa nieco wyższy niż w mniejszych miejscowościach.
W związku z tym warto też uwzględnić sposób finansowania – w przypadku zakupu na kredyt strony często decydują się na umiarkowaną wysokość zadatku, ze względu na ryzyko wydłużonego oczekiwania na decyzję kredytową. Na koniec warto dodać, że wysokość zadatku bywa też elementem negocjacji – szczególnie wtedy, gdy kupujący i sprzedający mają różne oczekiwania co do tempa finalizacji transakcji.
Czy wysokość zadatku można negocjować?
Tak, wysokość zadatku można negocjować. Nie istnieje żaden przepis, który narzuca konkretną kwotę zadatku przy zakupie nieruchomości, dlatego jego wysokość ustalana jest indywidualnie między stronami. Co więcej, negocjacje dotyczące zadatku są zupełnie naturalnym elementem rozmów o warunkach umowy przedwstępnej. W praktyce wiele zależy od sytuacji rynkowej, pozycji negocjacyjnej kupującego i sprzedającego oraz od poziomu zaufania między stronami. Jeżeli kupujący nie ma jeszcze uzyskanego kredytu, może zaproponować niższy zadatek, by ograniczyć ryzyko jego utraty w razie problemów z finansowaniem.
Tymczasem sprzedający, który nie chce blokować oferty, czasem zgadza się na mniejszą kwotę, by szybciej doprowadzić do podpisania umowy. Dodatkowo warto pamiętać, że wysokość zadatku powinna być ustalona rozsądnie – tak, aby chroniła interesy obu stron. Wysoki zadatek może odstraszyć kupującego, a zbyt niski nie będzie stanowił realnego zabezpieczenia dla sprzedającego. Dlatego każda decyzja w tym zakresie powinna być dobrze przemyślana i zapisana w treści umowy przedwstępnej kupna mieszkania.
Co się dzieje z zadatkiem, gdy nie dojdzie do transakcji?
W przypadku, gdy nie dochodzi do podpisania umowy przyrzeczonej, dalszy los zadatku zależy od przyczyny zerwania umowy i tego, która strona ponosi odpowiedzialność. Jeśli winę za niedojście transakcji ponosi kupujący, zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Natomiast jeśli stroną odpowiedzialną za rezygnację jest sprzedający, wtedy kupujący może ubiegać się o zwrot zadatku w podwójnej wysokości. Takie zasady wynikają bezpośrednio z przepisów kodeksu cywilnego i są jednym z powodów, dla których zadatek stanowi skuteczne zabezpieczenie stron umowy.
Co ważne, jeśli umowa zostanie rozwiązana za porozumieniem stron lub z przyczyn niezależnych od nich, zadatek powinien zostać zwrócony w pełnej wysokości. Wówczas zadatek nie pełni już roli sankcyjnej, lecz traktowany jest jak kwota przekazana warunkowo – podobnie jak zaliczka. Dlatego tak istotne jest, by przed zawarciem umowy przedwstępnej jasno określić cel zadatku, jego wysokość oraz warunki jego zatrzymania lub zwrotu. Ostatecznie w razie sporu między stronami decydujące znaczenie ma brzmienie postanowień zawartych w umowie oraz okoliczności konkretnej sytuacji.
Streszczenie artykułu
- Zadatek to forma zabezpieczenia transakcji przy zakupie mieszkania lub domu.
- Zazwyczaj zadatek wynosi od 5% do 10% wartości nieruchomości.
- Zadatek pełni funkcję ochronną – przepada lub podlega zwrotowi w podwójnej wysokości, w zależności od winy stron.
- Wysokość zadatku ustalana jest indywidualnie i nie podlega ustawowym ograniczeniom.
- Zadatek różni się od zaliczki, która nie wiąże się z konsekwencjami prawnymi w razie odstąpienia od umowy.
- Wysokość zadatku zależy od wartości nieruchomości, sytuacji stron oraz lokalnych zwyczajów.
- Możliwości negocjacyjne dotyczące zadatku są szerokie i warto z nich korzystać przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
- W przypadku braku winy żadnej ze stron zadatek powinien zostać zwrócony w całości.
- Jeśli umowa zostanie zerwana przez kupującego, sprzedający może zatrzymać zadatek.
- Gdy sprzedający rezygnuje z umowy, kupujący ma prawo żądać podwójnego zwrotu zadatku.
- Zadatek należy zawsze dokładnie określić w treści umowy, by uniknąć nieporozumień.
- Wysokość zadatku przy zakupie mieszkania powinna być dostosowana do realiów rynkowych oraz możliwości finansowych stron.
FAQ – Najczęściej zadawane pytania
Najczęściej zadatek przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego wynosi od 5% do 10% ceny nieruchomości. Kwota ta ustalana jest indywidualnie w treści umowy przedwstępnej.
Nie, zadatek przepada tylko wtedy, gdy winę za zerwanie umowy ponosi kupujący. W przypadku winy sprzedającego kupujący ma prawo żądać podwójnego zwrotu zadatku.
Tak, strony mogą ustalić w umowie wpłatę zaliczki zamiast zadatku. Warto jednak pamiętać, że zaliczka nie daje takich zabezpieczeń prawnych jak zadatek.
Tak, zadatek zawsze zalicza się na poczet ceny sprzedaży nieruchomości. Kwota ta pomniejsza późniejszą należność przy zawarciu umowy przyrzeczonej.
Nie, sam zadatek nie wpływa na zdolność kredytową. Może jednak zostać potraktowany przez bank jako część wkładu własnego przy udzielaniu kredytu hipotecznego.